第5回 家の契約はどういう流れで進む?

2020年09月02日

 

家や土地を探していて、いざ欲しい物件があった時。

まずどうしたら良いのでしょうか。

どういう流れで契約は進んでいくのでしょうか。

 

このコラムでは売買の契約の流れをご説明します。

 

売買契約の流れ

①まずは申し込みをしよう!

不動産売買において「申し込み」とは、「この住宅を買いたい」という意思表示のための手続きです。

新築と中古では申し込みの方法も異なるので、それぞれの場合を見てましょう。

 

新築物件の場合・・・

新築マンションも新築一戸建ても同様で、販売開始日以降に「先着順」で申し込みを受け付ける物件が多いです。

早い者勝ちなので「これ!」と思う物件があったら早めに動きましょう。

 

「先着順」が多いですが、「抽選」方式の物件もあります。

この場合は申し込みの前に登録が必要です。

同じ住戸に登録した人がいれば抽選が行われ、当たれば申し込みができます。

 

新築の分譲広告をみていると「お申込証拠金○○円とご印鑑をご用意ください」と表示されていることがあります。

申込証拠金は、預けることにより「この住宅を買います」という意思表示になるのです。

この申込証拠金は後に売買代金の一部になりますが、契約に至らなかった場合は返金されるので、その旨が書かれた預り証を受け取っておきましょう。

 

中古物件の場合・・・

中古住宅や土地の売買の時は、不動産会社に「買付証明書」を提出するのが一般的です。

買付証明書とは、購入価格や手付金の額・引き渡し時期などについて「この条件なら買います」という意思を売主に伝える書面のこと。

 

この書面をもとに、不動産会社は売主と販売条件について条件交渉を行います。

売主が「この人に売ろう!」と決めたら売買契約へ進みます。

 

買付証明書を提出しても、売主が条件に納得できない場合や、同じ時期に他のお客様からより良い内容の買付証明書が出された場合などに売主から売却を断られることもあります。

 

申し込みはキャンセルできる?

契約の前であれば、何のペナルティもなくキャンセルできます。

申込証拠金を払っていた場合も返金されます。

 

また、売主側からキャンセルされても損害賠償など請求できない場合がほとんどです。

 

売主も買主も申し込みをしたら契約に向けて準備を開始するでしょう。

準備をしている最中にキャンセルというのは、相手方に迷惑を掛けることになるので、申し込みは慎重に行いましょう。

 

 

②住宅ローンの事前審査を受けよう!

購入の意思が固まったら、申し込みと同時に住宅ローンの事前審査を受けるのが一般的な流れです。

実際に住宅ローンを組むことができるか、いくら借りられるのか、金融機関による事前審査が行われます。

これに通らないと契約に進めません。

 

ローン

③重要事項の説明を受ける

不動産取引には複雑な法律等がいくつも関わってきます。

そのため宅建業法は、不動産業者が売主となったり、媒介を行う場合には、購入者に対して売買契約に先立って一定の重要な事項について、書面で説明するように義務付けています。

これを重要事項の説明といいます。

 

重要事項の説明は不動産の専門家といえる「宅地建物取引士(通称:宅建士)」が購入希望者に対し「取引士証」を提示し、自分が資格者であることを証明した上で、物件の内容や取引条件などを説明します。

 

重要事項は購入対象物件に関する事項と取引条件に関する事項とに分けられますが、これら法定の一定事項を説明すれば十分であるというものではなく、事項以外であっても説明しないことにより買主に不測の損害を与えるような事実があれば説明しなければなりません(宅建業法第47条)。

 

不明な点があれば重要事項説明を受ける時点で、十分に納得するまで説明を受けるようにしましょう。

 

 

④いざ売買契約!

重要事項の説明を取引士から受けて、購入しようとする物件に関する諸条件について納得したなら、売買契約の手続きに入ります。

 

契約は口頭でも有効ですが、宅建業法では取引の安全と買主保護の為、不動産業者が売買契約を締結するときには、買主に一定の事項を記載した書面(売買契約書)を交付するように義務づけています。

 

契約書に記載される事項は、購入する物件や取引きの条件によってさまざまなパターンがありますが、基本的な事項は次のとおりです。

 

(1)記載しなければならない必要事項

・当事者(売主、買主)の氏名、住所

・所在および住居表示、登記上の地番・家屋番号、土地面積、建物面積等

・代金の額、支払い方法、支払い時期

・物件の引渡し時期…通常新規分譲物件の場合には、竣工予定日とともに若干の余裕をみた買主への引渡予定日をその時期として表示します

・所有権移転登記の申請時期…買主が売主に売買代金の支払いを完済したときを所有権移転の時期とします

 

(2)定めがあれば記載する事項

・代金以外の金銭の授受

・契約の解除

・損害賠償額の予定・違約金

・住宅ローン不成立時の処置

・危険負担

瑕疵担保責任

・租税その他の公課の負担

 

契約後は後戻りができません

契約書にサインをする前にしっかり内容を確認しましょう。

 

契約の時には買主から売主へ「手付金」を払います。

物件価格の5~10%が一般的ですが、不動産の場合は物件価格が高額なので、手付金も高額になります。

早めに準備しておきましょう。

 

 

花ライン

用語の解説

売主(うりぬし)

 

媒介(ばいかい)

 

 

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