<<中古住宅の評価の仕方を教えます！>>日立市の賃貸物件、土地や新築中古の売買はお任せください！

以前「売却への第一歩！不動産の査定」という記事を書きました。

そこでは査定についてざっくりとした内容で紹介しましたが、今回は具体的な内容をお教えいたします！

売却計画や資産価値の維持に役立つように、中古住宅の建物評価について説明していきます('◇')ゞ

2014年、中古戸建て住宅の取引の共通の基準として国土交通省は「中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針」(以下、「指針」)を公表しました。

「指針」が公表されるまでは、住宅の状況にかかわらず、中古戸建て住宅については建築後20～25年で建物の市場価値を一律にゼロとする慣行がありました。

しかしそれでは、良質な維持管理やリフォームが行われている住宅の価値が適切に評価されているとはいえず、住宅流通市場活性化の阻害要因になっていると言われていました。

「指針」においては、建物を「基礎・躯体」部分と「内外装・設備」部分の大きく二つに分類し、各部位でそれぞれの価格を算定。

部位の特性に応じて減価修正を施した上で合算して、建物全体の価格を導き出す手法を採用しています。

性能に応じて20年より長い耐用年数を設定します。

たとえば、「長期優良住宅」であれば100年を超える耐用年数とすることも許容しています。

劣化が進行してないと確認された場合は、実際の築年数を短縮した年数を評価上の経過年数と設定することも。

また、最低限の機能の残存が確認されれば、実際の築年数によらず、一定の時点まで評価上の経過年数が短縮されます。

適切な内外装・設備のリフォームを行った場合、基礎・躯体の機能が失われていない限りは住宅の価値は向上するととらえて評価に反映されます。

内外装・設備の価値は、経過年数でほぼ一律に減価しますが、補修などが適切に行われることによって、その価値は何度でも回復・向上されます。

また、同等の機能を有するものへの更新であれば、100％まで価値が回復するのです。

不動産業者が価格査定に使っているのは「価格査定マニュアル」です。

これは「公益財団法人　不動産流通促進センター」が提供しており、前項の「指針」を受けて改訂も行われました。

この「価格査定マニュアル」は、《戸建住宅価格査定マニュアル》・《住宅地価査定マニュアル》・《マンション価格査定マニュアル》の三つに大きく分かれていて、

それぞれどのように査定していくのかが示されています。

では、《戸建住宅価格査定マニュアル》における中古戸建て住宅の実際の査定方法はどのようなものか見ていきましょう！

1．建物を基礎・躯体と外部仕上げ（屋根、外壁、外部建具）、内部仕上げ（内部建具、内装）、設備（台所、浴室・洗面・トイレ、給排水・給湯設備、照明器具・電気設備）の合計10の部位に細かく分類します。

2．建物の基礎・躯体については、最上位のものから標準的なものまで5段階に分け、耐用年数を設定しています。

また、インスペクション（建物検査）などを受けている場合は、劣化状態の有無が評価に反映され、これらの検査を受けていない場合は、点検や補修など日常的な維持管理の有無が評価に反映されます。

3．外部仕上げ、内部仕上げ、設備については、使用されている部材の質やグレードで価格が算出されますが、外部仕上げや内部仕上げでリフォームが行われていれば、その時期や規模が評価に反映されます。

設備については、新しいものと交換されていれば、評価に反映されます。

建物の査定方法を見ていくと、検査や補修などの有無が建物の評価に反映されることが分かりますね。

このことからも、建物の価値を維持するためには、日常のメンテナンスが大切なのです！

また、適切なリフォームや補修は、建物の価値を上げることにつながります。

しかし、リフォームによって必ずしも建物の価値が上がるとは限りません。

自分にとって住み心地のよい間取りや内装が買い手のライフスタイルに合わない場合もありますので、その点には注意が必要です。

実際の売却価格は、売却時期の需要と供給のバランスや市場の状況などに左右されることもあります。

実際に売れるかどうかは、世の中の景況やタイミングも重要な要素であることを忘れてはいけません。

いかがでしたか？

売却を考えている方は、自分が所有する不動産はどのような修繕をしてきたか一度振り返ってみてください。

いつどんな修繕をしたのか何か資料があれば最高です！

今は売却を考えていない方も不動産価値を高めるために、どのようなことをしていけば良いのか参考にしてください♪

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